2014 для ринку нерухомості України був непростим – на ньому відбилися не лише складна економічна криза в країні, а й політичні події. Падіння гривні, зниження купівельної спроможності населення, зменшення попиту, скорочення реальних угод, військові дії, які затяглися на Донбасі – все це наклало свій відбиток.
Ринок оренди житла теж не став винятком. Наприкінці весни-початку літа 2014 року він сильно скоротився у зв'язку з початком кризи, скороченням штату багатьох компаній і від'їздом студентів інших міст. Тим не менш, минулий рік для цього сегменту ринку відзначився двома головними тенденціями: небувалий попит на знімання квадратних метрів на тлі гострої нестачі пропозиції (через потік мігрантів з окупованого Криму і східних областей України), а також масова відмова орендодавців від прив'язки до долара в розрахунках вартості оренди (через різку девальвацію національної валюти і, як наслідок, – здешевлення еквівалента в доларах). На тлі цих двох тенденцій вартість орендної ставки на кінець 2014 року помітно зросла порівняно з початком року.
Про ситуацію на ринку оренди житла, прогнози розвитку в 2015 році, тому, на що варто звертати увагу потенційним квартиронаймачам і орендодавцям, а також про те, як не попастися на гачок квартирних аферистів, "Обозреватель" поцікавився у експертів та професійних ріелторів.
Ціни високі, але далі зростати не будуть
На думку аналітика консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, в цілому на сьогодні ринок оренди нерухомості досяг певної точки.
"З урахуванням політичної та економічної ситуації в країні, а також беручи до уваги, що зарплата у населення підвищуватися не буде, ціна на оренду житла в гривнях зараз навряд чи буде підвищуватися далі. Людям просто нічим платити, хоча деякі орендодавці продовжують вважати, що вони мало заробляють, і намагаються переглядати орендні ставки у бік підвищення в гривневому еквіваленті. Але в такому випадку ми можемо отримати таку ж ситуацію, як на початку 2014 року, коли курс долара почав рости, орендодавці почали прив'язуватися до долара, і люди почали масово з'їжджати з квартир ", – зазначив експерт.
Як вважає Костецький, ринок оренди зараз перебуває в так званому "стоячому" стані.
"Попит є, але кількість угод зараз знижується, попри те, що вартість практично не змінюється. Зараз людям простіше пожити з родичами, з батьками, ніж знімати квартиру", – констатував аналітик.
Аналогічної точки зору дотримується і голова Національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін.
"Десь півроку тому ми спостерігали бум переселенців з проблемних регіонів, що викликало великий попит на однокімнатні та двокімнатні квартири економ-класу у великих містах України, насамперед, у Києві. Відповідно, на такий попит відреагувала і вартість оренди цього сегменту. Якщо в Києві, наприклад, на початку 2014 реально було знайти нормальну квартиру за 3500 грн, то на сьогоднішній день мінімальна її вартість – вже 4 тис. грн. І то, як кажуть у народі, це буде "убита" квартира ", – розповів експерт.
Разом з тим, впевнений Несін, подальшого підвищення цін чекати не варто: "Зараз ситуація трохи змінилася. Переселенці та біженці, які спочатку роз'їхалися по великих містах України, вже встигли витратити свої заощадження. Вони зрозуміли, що жити в таких містах дорого, роботи немає, і поступово почали переміщатися в міста-супутники. Приміром, у Білій Церкві на сьогоднішній день можна зняти більш-менш пристойну однокімнатну квартиру за 800 грн".
Розмірковуючи про прогнози розвитку ринку оренди житла в Україні, опитані "Обозревателем" експерти однозначні в думці, що до кінця 2015 року за існуючих умов подальшого підвищення цін у цьому сегменті не буде, а от попит буде поступово знижуватися.
"З урахуванням того, що долар подорожчав, інфляція висока, зарплата зафіксована, а податки все більші, люди втратили свою купівельну спроможність у 95 % випадках. Відповідно, попит на ринку оренди житла буде падати", – сказав Сергій Костецький.
Натомість, як зазначив президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов, "поліпшення економічної ситуації в Україні чекати не варто в осяжному майбутньому, це факт, тому на ринку оренди житла ціни будуть потроху знижуватися або будуть триматися на тому ж рівні до кінця року".
"До кінця року ринок оренди нерухомості буде триматися в тому ціновому сегменті, в якому він є на сьогоднішній день", – погодився з колегами Несін.
"Обозреватель" "промоніторив" останні ціни на оренду квартир у всіх обласних центрах України на базі даних dom.ria.com. В інфографіці враховані середні цінові пропозиції на оренду 1-кімнатної, 2-кімнатної і 3-кімнатної квартир станом на 29 січня 2015 року. До уваги також не брались такі умови як престижність району, наявність ремонту, побутової техніки (стара чи нова) тощо.
Найдорожчою оренда житла виявилася у Києві та Одесі. До них підтягуються Львів і Ужгород. В інших містах цілком можна знайти квартиру економ-класу в діапазоні 2000 – 3000 грн.
Недозволена розкіш
За даними Державної служби статистики, в 2014 році середня зарплата по Україні становила 3476 грн.
Разом з тим, якщо виходити із зафіксованих середніх зарплат в регіонах України (значно нижче середньостатистичної по Україні), а також враховуючи стрімке зростання комунальних послуг в країні, більшості українців, які орендують житло або що мають такий намір, доведеться перестати їсти, ходити виключно пішки, і зовсім забути про маленькі життєві радощі, як, наприклад, похід в кіно або театр.
Як свідчать нижчеприведена діаграма, в деяких містах зарплата на рівні середньої по регіону не дозволить орендувати навіть однокімнатну квартиру.
Дивимося в обидва, або як не попастися в руки аферистів
Тим "щасливчикам", які все ж можуть дозволити собі заплатити за орендовані квадратні метри, не сильно урізаючи особистий бюджет, треба бути вельми уважними при укладанні угоди, оскільки останнім часом почастішали випадки шахрайства в цьому сегменті ринку.
Наприклад, потенційному орендарю пропонують квартиру за ціною, яка значно нижче, на аналогічну квартиру (той же район, однакові умови). Це спрацьовує "на ура" для заманювання майбутнього квартиронаймача. Але для отримання докладної інформації про таку квартирі (документів, місця її розташування) пропонують спочатку внести заставу. Ця сума, як правило, становить розмір місячної ціни вартості оренди. Іноді вимагають внести плату одразу за півроку, аргументуючи це тим, що через місяць-два ціна може вирости.
Після передачі грошей уявному ріелтору орендар отримує номер телефону, за яким можна дізнатися адресу житла. Однак по прибуттю у вказане місце людина отримує приголомшливу новину, що квартира вже здана або взагалі ніколи не здавалася в оренду. Повернути гроші назад практично неможливо через складність пошуку шахрая-ріелтора.
Бувають випадки, коли потенційний квартиронаймач починає сумніватися – з одного боку, його приваблює низька ціна, а з іншого – він починає підозрювати підсупність у майбутній угоді (одного номера телефону йому явно недостатньо). У такому випадку підприємливий ріелтор пропонує відразу підписати договір про так звану оренду житла. Однак згодом виявляється, що згідно з таким договором ріелтор зобов'язується лише надати орендарю певну інформацію про квартирні пропозиції, що існують на ринку. Тож пред'явити будь-які претензії до ріелтора неможливо.
І, нарешті, не виключено, що й самі власники квартир, які нібито пропонують її в оренду, після оформлення договору виїжджають з міста, забравши з собою ключі і вимкнувши телефони. Тоді теж можна шукати вітра в полі.
Пропонуємо підбірку корисних порад від професійних ріелторів, щоб не втрапити на виверти шахраїв.
1. При пошуку квартири звертайтеся тільки до перевірених людей (ріелторів з великим досвідом роботи, агентств нерухомості). У крайньому випадку, пошукайте через знайомих, де хоч якось можна знайти кінці в разі виникнення неприємностей, пов'язаних з орендою.
2. Обов'язково перевірте документи на квартиру і переконайтеся в тому, що орендодавець має право на укладення угоди про оренду. Не зайвим буде і перевірка паспорта того, хто здає в оренду.
3. При спілкуванні з орендодавцем дізнайтеся якомога більше інформації про квартиру, умови проживання та оплату.
4. Не вносьте передоплату без попереднього огляду квартири і підписання договору.
5. Оглядаючи квартиру до укладення угоди, звертайте увагу на будь-які дрібниці, що стосуються стану умов житла та майна, щоб у майбутньому "випадково" не стати винним у псуванні майна. Рекомендується провести повний опис майна, як додаток до договору, із зазначенням його стану і видимих пошкоджень, і навіть провести фото- і відеозйомку.
6. Підписуйте договір тільки після уважного вивчення його умов і, звичайно ж, після докладного "знайомства" з квартирою.
7. При отриманні ключів від квартири переконайтеся в тому, що ці ключі дійсно підходять.
8. Не забудьте уточнити, які комунальні платежі підлягають оплаті саме вами, і на яких умовах. Це теж можна прописати в договорі. Також бажано ознайомитися з останніми квитанціями з оплати комунальних платежів, щоб не платити за послуги, які були спожиті попередніми користувачами квартири.
