Минулого літа мешканців багатоповерхівок у столиці спантеличила новина: тарифи на утримання їхніх будинків та прибудинкових територій виросли в 1,5-2 рази. Однак, таке зростання цін стосується не всіх: співвласники будинків, в яких створено ОСББ, затверджують внесок на утримання спільного майна загальними зборами, тобто ця сума не "спускається згори", як тариф ЖЕКам, а затверджується більшістю співвласників після докладних обговорень.
Тож внесок на утримання будинку та прибудинкової території може бути будь-яким – аби тільки задовольняв потреби співвласників. Навіть більше – власникам квартир, які не можуть заплатити за рахунком, дозволяється пропонувати навзамін свої послуги – це також можна обговорити в ОСББ.
Якими ще лайфхаками, пов’язаними з утриманням будинків, можуть скористатися мешканці багатоквартирників – читайте далі у матеріалі, підготовленого в межах спільного проекту "Обозревателя" та Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" "Комфортні ЖКГ-лайфхаки".
ОСББ в хрущовці: досвід вмілого господарювання
Часто доводиться чути, що хрущовка – не найкраще місце для створення ОСББ: зазвичай це досить старі будинки, з якими забагато клопоту. Але є переконливі приклади того, що під умілим керівництвом та за активної підтримки співвласників багатоквартирного будинку можна й звичайну хрущовку перетворити на комфортне та економне житло. Один із них – київське ОСББ "Мотор", створене в старій будівлі на 46 квартир.
Порядкує воно без ЖЕКу, цілком самостійно. І це не лише не розвалило дім – навпаки, за час роботи ОСББ його фасад було утеплено іще 10 років тому. Зараз триває термоізоляція цоколя. А ще завершуються роботи з утеплення горища та підвалу. Всі ці енергоефективні заходи стали можливими, зокрема, завдяки міській програмі "70 / 30".
В межах цієї ж програми об'єднання співвласників вже за свої кошти модернізувало індивідуальний тепловий пункт. Адже він пропрацював тут майже 20 років. А ще вони замінили всі лампи в під'їздах на світлодіодні.
Тут 2 100 квадратних метрів житлової площі. Внесок на утримання будинку та прибудинкової території становить 6 грн 16 коп. (а це менше, ніж у середньому по Києву). Тобто середньомісячний бюджет становить близько 13 тисяч. За ці кошти потрібно і сміття вивозити, і прибудинкову територію прибирати, і за освітлення у під'їздах розраховуватися, і належно утримувати всі внутрішньобудинкові мережі.
Однак вихід було знайдено. У цьому ОСББ детально розплановані всі статті витрат. Резервний фонд сформований давно і лежить на депозиті в банку. Розмір внеску до ремонтного фонду залежить від запланованих на поточний рік робіт.
Кошти в ремонтний фонд збирають в міжопалювальний сезон, коли навантаження на гаманець найменше. А ще тут постійно шукають фінансові резерви. Коли в підвалі замість старого теплопункту встановили сучасний ІТП, одразу звільнилося чимало місця. Зробили ремонт і тепер здають в оренду приміщення. А отримані кошти йдуть на загальні потреби будинку. Наприклад, на балансувальні клапани. Їх встановлення дало можливість відрегулювати систему опалення так, що на верхніх і нижніх поверхах будинку тепер однаково тепло. Докладніше дізнатися про це дивовижне ОСББ, яке до того ж два роки поспіль було учасником програми теплих кредитів, можна переглянувши це відео програми ТВІЙ ДІМ:
ОСББ, особливе з усіх точок зору
Окрім розумного управління будинком, виділяє з-поміж інших цей багатоквартирник модель договірних відносин на комунальні послуги. За тепло та воду тут відповідає не "монополіст", а приватна компанія: вона і послуги постачає, і будинкові мережі обслуговує.
Виконавцем послуг в ОСББ "Мотор" є юридична особа, яка купує теплову енергію у Київенерго, купує холодну воду у Київводоканала і забезпечує всіх мешканців будинку комунальними послугами. Для того, щоб цей виконавець послуг міг забезпечити їхню якість, об'єднання уклало з цим товариством договір на обслуговування мереж опалення, гарячого та холодного водопостачання і водовідведення. Ця схема відрізняється від тієї, що діє в інших будинках Києва.
Голова правління ОСББ "Мотор" Вікторія Погорєлова стверджує, що там, де монополіст є виконавцем послуг, він, переважно, не забезпечує їхньої належної якості та уникає відповідальності перед споживачем. В цьому ж будинку споживачі мають одну юридичну особу, яка відповідає за якість всіх комунальних послуг. Така модель тут діє з 2012-го року.
В ОСББ "Мотор" рішенням загальних зборів було доручено правлінню шукати виконавця послуг і організувати укладення індивідуальних договорів. Коли його було знайдено, то правління ОСББ прослідкувало, аби інтереси власників квартир – споживачів комунальних послуг та виконавця співпали.
"Діяльність виконавця послуг – регульована в частині затвердження тарифу на комунальні послуги – централізоване опалення, гаряче, холодне водопостачання, водовідведення. І ці регуляції для цього підприємства донедавна виконувала Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг (НКРЕКП), а за чинним законодавством – виконує Київська міська державна адміністрація. У складі утримання будинку і прибудинкової території є така складова як утримання внутрішньобудинкових мереж. Це кошти, які співвласники платять на рахунок ОСББ, а об'єднання співвласників перераховує за обслуговування мереж товариству. Виконання цього договору контролює правління ОСББ, і якщо якісь пункти договору не виконуються, то зменшується плата за обслуговування внутрішньобудинкових мереж", – розповідає голова правління ОСББ "Мотор".
"Тепер ми вже можемо підвести підсумки нашої співпраці. І я б сказала, що у мене особисто багато часу, енергії забирали судові суперечки, неконструктивні взаємовідносини з монополістами. Коли цей час вивільнився, то спільними зусиллями з обраним виконавцем послуг ми зробили багато корисного. Наприклад, була вирішена проблема з водовідведенням. Ми поновили систему циркуляції гарячого водопостачання. Разом встановили балансувальні клапани на всі стояки систем опалення і гарячого водопостачання. Результатом стало покращення послуг та економія енергії", – стверджує Вікторія Погорєлова.
Як порядкують в одному з найдосвідченіших ОСББ України?
ОСББ із символічною назвою "Перший будинок" і справді виникло одним із перших в Україні. Коли будинок було споруджено і люди отримали документи, що засвідчили права власності на квартиру, їм оголосили про необхідність створення в цьому будинку ОСББ, оскільки інакше вони не зможуть ним управляти. Михайло Кальтагейсер, голова правління ОСББ "Перший будинок", вже 22 роки активно займається справами об’єднання співвласників та, як то кажуть, собаку з’їв на всіх питаннях, що стосуються ОСББ.
У перші роки співвласники уклали – вже як юридична особа – угоду зі звичайним ЖЕКом Дарницького району, і він декілька років займався утриманням будинку та прибудинкової території. Але у 2000-му році, побачивши, що можуть цілком самостійно забезпечувати роботу, яку виконує ЖЕК, співвласники розірвали з ним будь-які стосунки. На перших етапах після цього найняли сантехніка та електрика.
Але потім зрозуміли, що ця схема досить ризикована, оскільки часто відбувалися моменти, коли потрібна була термінова допомога спеціалістів з обслуговування внутрішньобудинкових мереж, а їх на зв’язку не було. Тому ОСББ уклало угоду з приватним підприємцем, якому підпорядковується великий штат сантехніків та електриків, і який завдяки цьому може обслуговувати близько 40-50 будинків.
"Одне з самих складних питань було – побудувати справедливі договірні відносини з монополістами. Я вам приведу приклад: наш будинок перший, який був обладнаний будинковим лічильником теплової енергії. І коли ми хотіли укласти договір на оплату за теплову енергію по цьому лічильнику, то нам Київенерго відмовило. Аргумент – в них є на центральному тепловому пункті, що обслуговує вісім будинків, власний лічильник. Зараз це все змінилося з точністю до навпаки", – ділиться досвідом Михайло Кальтагейсер.
Згодом співвласники будинку оцінили, що взимку Київенерго давало теплову енергію такої якості, що її не вистачало на підтримання комфортної температури в квартирах, а на початку опалювального сезону або в кінці, подавали надлишкову теплову енергію, тож у квартирах було спекотно, і на цей процес ОСББ вплинути не могло.
"Тому в 2008 році ми одними з перших задумалися, як же цим процесом керувати. І встановили досить простий дешевий українського виробництва погодний регулятор. Відповідно, додаткова економія склала, в залежності від погодних умов, 10-15%. Ми замінили всі засувки, всі вентилі на стояках. Крім того, замінили світлодіодні світильники, які ви бачите в під’їздах. Ми їх одні з перших закупили в 2014 році, і, на сьогоднішній день споживаємо електроенергії вполовину менше (ніж раніше). Теплової енергії ми зараз споживаємо вдвічі менше, а відповідно наші власники квартир сплачують 50% від тієї платні, яку платять за відсутності лічильника інші", – розповідає пан Михайло.
Але головна дивина полягає у тому, що на даний момент, тобто навесні 2018-го року, в цьому будинку розмір внесків на управління будинком і прибудинковою територією складає всього 2 грн 58 коп. Це в 2-3 рази менше, аніж в середньому по Києву мешканці сплачують комунальним ЖЕКам. У чому ж секрет такої низької вартості управління?
"Секрету нема. Не красти гроші і ефективно їх використовувати. Простий секрет. Звичайно у нас це потребує напруження штату. Фактично, я в одній особі і інженер і управлінець, і людина, яка обслуговує лічильник, яка здає звіти. Крім того у нас є деякі додаткові доходи від орендарів і провайдерів. Невеликі, але вони йдуть на зменшення платежів співвласників, бо є доходом від використання спільного майна.. Також у нас є резервний фонд, він на депозитному рахунку в банку", – запевняє голова правління ОСББ "Перший будинок". А ми принагідно нагадаємо вам про лайфхаки для ОСББ – як платити менше за управління.
"Я можу з впевненістю сказати, що на сьогодні наш будинок виглядає набагато краще, ніж він виглядав у 1995 році – і за технічними параметрами, і естетичними. Головним питанням для мешканців багатоповерхівок є знайти особу, яка буде тягнути цього воза. Не боятися складнощів, тому що зараз спільнота ОСББ – це більше 28 тисяч будинків. Це майже 6-8 мільйонів мешканців. Тому цей процес іде", – переконаний голова правління ОСББ "Перший будинок", в якому вдається підтримувати високий рівень управління за кошти втричі менші, аніж платять сусіди ЖЕКу.
Як повідомляв сайт vikka.ua, черкащани з вини чиновників недоотримали субсидій на мільйон гривень.
